Après un été marqué par un début de reprise des transactions, le marché immobilier français change de ton à la rentrée 2026. Les taux de crédit repartent à la hausse pour la première fois depuis plusieurs mois, le taux d'usure du quatrième trimestre s'apprête à être publié par la Banque de France, et le débat budgétaire autour du PLF 2027 tranche enfin une incertitude qui pesait sur des milliers de propriétaires bailleurs : le sort du déficit foncier majoré. Pendant ce temps, l'échéance du 1er janvier 2028, qui interdira la location des logements classés F au diagnostic de performance énergétique, se rapproche et commence à peser sur les stratégies d'investissement. Athéna, déesse de la sagesse stratégique et gardienne du foyer, fait le point sur ce paysage immobilier automnal, entre signaux contradictoires et fenêtres d'opportunité à ne pas laisser passer.

Les taux de crédit immobilier repartent à la hausse en septembre 2026 {#taux-hausse-septembre}

Le mouvement est net : après plusieurs mois de relative stabilité, voire de légère détente au printemps et en été, les taux de crédit immobilier remontent en septembre 2026. Selon le baromètre Meilleurtaux publié en début de mois, les taux moyens s'établissent désormais autour de 3,28 % sur 15 ans, 3,40 % sur 20 ans et 3,50 % sur 25 ans, avec des grilles parfois plus élevées chez d'autres courtiers. La majorité des établissements bancaires ont relevé leurs barèmes de 0,10 à 0,20 point sur l'ensemble des durées, un mouvement confirmé par plusieurs courtiers dont CAFPI, qui évoquent une dégradation des conditions de financement des banques elles-mêmes.

La cause principale se trouve du côté des marchés obligataires plutôt que de la politique monétaire de la BCE : l'OAT à 10 ans, indicateur auquel l'État français emprunte et qui sert de référence indirecte à la tarification des crédits immobiliers, est passé d'environ 3,3 % il y a un an à plus de 4,1 % aujourd'hui. Un écart de près de 0,8 point qui ne s'est pour l'instant que partiellement répercuté sur les taux immobiliers, ceux-ci n'ayant progressé que d'environ 0,24 point — les banques ayant absorbé une partie du choc pour rester compétitives et reconstituer leurs volumes de production de crédit.

Pour resituer cette évolution dans la durée, notre comparatif des taux de crédit immobilier de mars 2026 montrait déjà à quel point la trajectoire des taux reste sensible aux annonces macroéconomiques et aux arbitrages des banques centrales, bien plus qu'à un mouvement linéaire et prévisible.

Le taux d'usure du 4ᵉ trimestre, publié fin septembre par la Banque de France {#taux-usure-t4}

Autre échéance suivie de près par les courtiers et les emprunteurs : la publication, dans les derniers jours de septembre, du taux d'usure applicable du 1er octobre au 31 décembre 2026. Ce taux, calculé chaque trimestre par la Banque de France, correspond au taux moyen effectivement pratiqué par les banques au trimestre précédent, majoré d'un tiers, comme le prévoit le Code de la consommation. Il constitue le plafond légal au-delà duquel aucun crédit ne peut être accordé, tous frais et assurance compris.

Pour le troisième trimestre 2026, le taux d'usure pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus s'élevait à 5,29 %. Compte tenu de la remontée des taux moyens pratiqués cet été, la révision d'octobre devrait mécaniquement relever ce plafond — une bonne nouvelle pour les dossiers refusés ces derniers mois pour dépassement du taux d'usure : il est recommandé de relancer sa banque dès le 1er octobre pour demander une nouvelle édition de l'offre de prêt.

Le marché de l'ancien : une reprise réelle mais qui marque le pas {#marche-ancien-reprise-fragile}

Sur le plan des volumes, la dynamique de reprise amorcée fin 2025 se confirme mais ralentit. Selon les derniers chiffres des Notaires de France, environ 958 000 transactions ont été enregistrées sur les douze mois glissants à fin juin 2026, contre 945 000 fin décembre 2025 — une progression continue, mais dont le rythme se tasse par rapport aux +12 % observés fin 2025. Les volumes restent d'ailleurs encore inférieurs d'environ 25 % au pic historique de l'été 2021.

Côté prix, le mouvement est plus contrasté qu'il n'y paraît. Après une stabilisation, voire une légère hausse de 0,7 % sur un an au troisième trimestre 2025, les prix des logements anciens ont reculé de 1 % au deuxième trimestre 2026 par rapport au trimestre précédent, et de 0,8 % sur un an en France métropolitaine. Les professionnels décrivent cette phase comme une normalisation plutôt qu'un véritable redémarrage du cycle : le marché retrouve un rythme plus mesuré, porté par les besoins réels des ménages — mutation professionnelle, agrandissement de la famille, séparation — plutôt que par une logique spéculative.

Cette photographie nuancée rejoint les constats de notre bilan de l'immobilier de rentrée 2026, qui pointait déjà un marché à deux vitesses selon les zones géographiques et les typologies de biens, les logements bien classés au DPE et bien situés continuant à se négocier rapidement tandis que les passoires thermiques peinent à trouver preneur, y compris à prix décoté.

Déficit foncier : le plafond doublé prolongé jusqu'en 2027 {#deficit-foncier-2027}

C'est l'une des clarifications budgétaires les plus attendues par les propriétaires bailleurs engagés dans des travaux de rénovation énergétique : le doublement du plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global, qui devait initialement s'éteindre fin 2025, est prolongé jusqu'en 2027. Concrètement, la limite annuelle d'imputation, normalement fixée à 10 700 euros, est portée à 21 400 euros pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027.

Le bénéfice de ce plafond majoré reste conditionné au respect de critères cumulatifs : un devis accepté à compter du 5 novembre 2022, un paiement effectif des travaux entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, un logement dont le DPE de départ est classé E, F ou G, et un DPE d'arrivée, après travaux, classé A, B, C ou D. Ce dispositif cible donc explicitement les passoires thermiques que les propriétaires font sortir de cette catégorie grâce à une rénovation globale, et non de simples travaux d'entretien courant.

Pour mémoire, la taxe foncière reste déductible du revenu foncier, au même titre que les charges de copropriété, les primes d'assurance ou les intérêts d'emprunt, ce qui vient s'ajouter au mécanisme du déficit foncier pour les propriétaires bailleurs. Notre article sur le budget Lecornu et ses impacts sur l'assurance-vie, les donations et l'IFI détaille les autres arbitrages fiscaux patrimoniaux encore en discussion dans le cadre du PLF 2027.

DPE : le compte à rebours pour les logements classés F avant 2028 {#dpe-f-2028}

Le calendrier de sortie progressive des passoires thermiques du parc locatif reste, lui, inchangé. Après les logements classés G, déjà interdits à la location depuis 2025, ce sera au tour des logements classés F de rejoindre cette interdiction à compter du 1er janvier 2028. Un délai qui peut sembler lointain mais qui, compte tenu des délais de réalisation de travaux de rénovation lourde (isolation, changement de système de chauffage, ventilation), impose aux propriétaires concernés d'anticiper dès maintenant.

Plusieurs parlementaires ont d'ailleurs plaidé pour un accompagnement renforcé des propriétaires concernés, conscients que le rythme des rénovations reste insuffisant au regard du nombre de logements F encore recensés dans le parc locatif privé. Notre dossier sur la crise de l'immobilier locatif détaillait déjà l'ampleur de cette contraction de l'offre locative, alimentée par les ventes de logements énergivores par des bailleurs découragés.

SCPI et immobilier locatif : où en est le rendement de la pierre-papier {#scpi-locatif-rendement}

Dans ce contexte de taux en légère tension et de marché de l'ancien qui marque le pas, l'immobilier indirect via les SCPI continue d'attirer une partie des épargnants en quête de diversification, sans les contraintes de gestion directe d'un bien locatif. Notre analyse complète des SCPI en 2026 revenait en détail sur le retour en grâce de ce placement, avec des taux de distribution globalement stabilisés à des niveaux attractifs par rapport aux fonds euros de l'assurance-vie classique.

Pour les investisseurs qui envisagent l'immobilier locatif en direct, le choix du statut juridique reste central, car il conditionne à la fois la fiscalité applicable et la souplesse de gestion du patrimoine. Notre comparatif des statuts LMNP, SCI et nom propre reste une référence utile pour arbitrer selon le profil fiscal de l'investisseur et ses objectifs de transmission.

Dans l'arbitrage plus large entre classes d'actifs, notre comparatif des placements de rentrée 2026 replaçait l'immobilier face au Livret A, à l'assurance-vie, au PEA, à l'or et aux cryptoactifs.

Faut-il acheter, vendre ou attendre avant la fin de l'année ? {#acheter-vendre-attendre}

La question revient inévitablement dans un contexte de signaux mêlés : taux qui remontent légèrement, prix qui se replient modestement, volumes qui continuent de progresser mais plus lentement. Pour les acheteurs occupants disposant d'un apport suffisant, la légère baisse des prix de l'ancien peut compenser une partie de la hausse des taux, en particulier dans les zones où l'offre reste abondante. À l'inverse, pour les acquéreurs les plus sensibles au taux d'endettement, chaque dixième de point réduit mécaniquement la capacité d'emprunt, ce qui justifie de ne pas trop tarder si un projet est mûr.

Pour les vendeurs, en particulier ceux qui détiennent un bien bien classé au DPE et correctement positionné en prix, le contexte reste plutôt favorable. Les propriétaires de passoires thermiques, en revanche, ont tout intérêt à arbitrer rapidement entre vente en l'état à prix décoté, ou engagement de travaux pour bénéficier du plafond de déficit foncier majoré avant l'échéance de 2028.

7 stratégies pour aborder l'immobilier cet automne {#sept-strategies}

1. Sécuriser son taux dès que possible si un projet d'achat est engagé, plutôt que d'attendre une hypothétique détente des taux dans un contexte de remontée de l'OAT à 10 ans et d'incertitude budgétaire. 2. Relancer sa banque au 1er octobre en cas de refus antérieur pour dépassement du taux d'usure, le nouveau plafond trimestriel ayant vocation à être révisé à la hausse. 3. Prioriser les biens bien classés au DPE à l'achat comme à la vente, ce critère devenant de plus en plus déterminant dans la liquidité et la valorisation d'un bien sur un marché qui se normalise. 4. Anticiper dès maintenant les travaux sur un logement classé F, en engageant devis et étude énergétique avant l'échéance du 1er janvier 2028, pour ne pas subir une interruption forcée de la location. 5. Vérifier l'éligibilité au plafond de déficit foncier majoré avant d'engager des travaux de rénovation énergétique, les quatre conditions cumulatives devant impérativement être respectées pour bénéficier du plafond de 21 400 euros. 6. Diversifier via les SCPI pour les épargnants qui souhaitent une exposition à l'immobilier sans les contraintes de gestion directe, en comparant les taux de distribution et les frais de souscription entre véhicules. 7. Arbitrer entre achat, vente et attentisme selon son horizon réel, un projet de vie stable justifiant de ne pas trop dépendre des variations de taux à court terme, contrairement à un projet purement spéculatif.

Calendrier à surveiller d'ici la fin d'année {#calendrier}

1. Fin septembre 2026 : publication par la Banque de France du taux d'usure applicable du 1er octobre au 31 décembre 2026. 2. 1er octobre 2026 : entrée en vigueur du nouveau taux d'usure et fenêtre à saisir pour relancer les dossiers de crédit précédemment refusés. 3. Octobre-novembre 2026 : publication des chiffres définitifs des Notaires de France sur les transactions du troisième trimestre, qui permettront de confirmer ou d'infirmer le ralentissement observé sur les volumes. 4. Décembre 2026 : vote ou report du PLF 2027, dont l'issue déterminera le sort définitif de plusieurs paramètres fiscaux immobiliers, au-delà du déficit foncier déjà sécurisé jusqu'en 2027.

Cet article reflète l'état du marché immobilier, des taux de crédit et de la réglementation connu fin septembre 2026. Les taux de crédit et les seuils réglementaires (taux d'usure, plafonds fiscaux) évoluent chaque trimestre ; vérifiez toujours les barèmes en vigueur auprès de votre banque ou de votre courtier avant toute décision d'engagement.