Introduction

L'immobilier reste le placement préféré des Français. Mais entre les prix au mètre carré qui s'envolent, les taux de crédit encore élevés et l'apport personnel exigé par les banques, acheter un bien en direct n'est plus à la portée de tous.

Bonne nouvelle : il existe aujourd'hui plusieurs façons d'investir dans la pierre sans jamais signer chez le notaire. Des SCPI au crowdfunding immobilier en passant par l'immobilier fractionné, ces alternatives permettent de se constituer une exposition immobilière avec quelques centaines — voire quelques dizaines — d'euros.

Athéna, déesse de la stratégie, approuve : l'intelligence prime sur la force brute. Pas besoin de s'endetter sur 25 ans pour profiter des rendements de l'immobilier.

Dans ce guide, nous passons en revue 5 méthodes concrètes pour investir dans l'immobilier sans acheter, avec pour chacune : le fonctionnement, les rendements attendus, les risques et le ticket d'entrée.

1. Les SCPI : la pierre-papier par excellence

Comment ça marche ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) collectent l'argent des investisseurs pour acheter et gérer un parc immobilier (bureaux, commerces, logistique, santé…). En retour, vous percevez des revenus locatifs proportionnels à votre investissement, généralement versés chaque trimestre.

C'est le véhicule le plus populaire pour investir dans l'immobilier sans acheter directement. En 2025, les SCPI géraient plus de 90 milliards d'euros d'encours en France.

Rendement et ticket d'entrée

Avantages et inconvénients

2. Le crowdfunding immobilier : du rendement court terme

Comment ça marche ?

Le crowdfunding immobilier (ou financement participatif immobilier) consiste à prêter de l'argent à un promoteur pour financer une opération précise : construction d'un immeuble, rénovation, aménagement. En échange, vous recevez des intérêts fixes sur une durée déterminée (généralement 12 à 36 mois).

Contrairement aux SCPI, vous ne devenez pas propriétaire : vous êtes créancier. Votre capital est remboursé à l'échéance, avec les intérêts.

Rendement et ticket d'entrée

Avantages et inconvénients

3. L'immobilier fractionné : la pierre à partir de 1 €

Comment ça marche ?

L'immobilier fractionné est la petite révolution de ces dernières années. Des plateformes comme Tantiem ou RealT permettent d'acheter une fraction d'un bien immobilier réel — un appartement, un immeuble de rapport — à partir de quelques euros.

Vous détenez des obligations ou des tokens représentant une part du bien, et vous percevez les loyers proportionnellement. Certaines plateformes proposent même un marché secondaire pour revendre vos parts.

Rendement et ticket d'entrée

Avantages et inconvénients

4. Les ETF immobiliers (REITs) : l'immobilier en bourse

Comment ça marche ?

Les ETF immobiliers (ou ETF REIT) sont des fonds cotés en bourse qui répliquent un indice composé de sociétés foncières cotées (Real Estate Investment Trusts). En achetant un seul ETF, vous investissez dans des centaines de foncières à travers le monde : centres commerciaux, data centers, tours de bureaux, entrepôts logistiques…

C'est la méthode la plus liquide pour s'exposer à l'immobilier : vous achetez et vendez en quelques secondes, comme n'importe quelle action, directement depuis votre PEA ou votre compte-titres.

Rendement et ticket d'entrée

Avantages et inconvénients

Si vous débutez en bourse, notre guide pour investir en bourse vous aidera à poser les bases avant de vous lancer sur les ETF immobiliers.

5. Les foncières cotées en direct : miser sur des géants de l'immobilier

Comment ça marche ?

Au lieu de passer par un ETF, vous pouvez acheter directement des actions de sociétés foncières cotées. En France, les plus connues sont Unibail-Rodamco-Westfield (centres commerciaux), Gecina (bureaux parisiens), Klépierre ou Covivio.

Ces sociétés possèdent et gèrent des patrimoines immobiliers colossaux et redistribuent une grande partie de leurs bénéfices sous forme de dividendes.

Rendement et ticket d'entrée

Avantages et inconvénients

Tableau comparatif des 5 méthodes

Quelle méthode choisir selon votre profil ?

🔰 Débutant avec petit budget (< 500 €/mois)

Commencez par les ETF immobiliers en DCA sur votre PEA ou votre assurance-vie. C'est la solution la plus simple, la plus diversifiée et la moins chère. Complétez avec un peu d'immobilier fractionné pour découvrir le secteur.

💼 Investisseur intermédiaire (500 - 2 000 €/mois)

Combinez SCPI (pour les revenus réguliers) et ETF immobiliers (pour la liquidité et la diversification mondiale). Enveloppez vos SCPI en assurance-vie si votre TMI est supérieure à 30 %.

🎯 Investisseur dynamique (> 2 000 €/mois)

Diversifiez sur les 5 méthodes. Utilisez le crowdfunding pour booster le rendement court terme, les SCPI européennes pour les revenus, les foncières en direct pour jouer les décotes, et les ETF comme socle de diversification.

Conclusion : l'immobilier pour tous, sans les contraintes

L'époque où investir dans l'immobilier signifiait obligatoirement s'endetter sur 25 ans est révolue. Aujourd'hui, 5 méthodes accessibles permettent à chacun de se constituer une exposition immobilière, quel que soit son budget.

Les SCPI pour les revenus réguliers, le crowdfunding pour le rendement court terme, l'immobilier fractionné pour la flexibilité, les ETF pour la diversification mondiale, et les foncières cotées pour les dividendes : chaque méthode a ses forces.

L'essentiel est de diversifier — entre les méthodes, mais aussi au sein de chaque méthode — et d'adapter votre allocation à votre profil de risque et votre horizon d'investissement.

Comme Athéna l'enseignait aux stratèges grecs : la victoire appartient à ceux qui planifient. Construisez votre exposition immobilière brique par brique, sans précipitation.

Capitheos — Investissez avec sagesse divine